1. 부동산과 개발이익환수제도
1) 개발이익의 개념
개발이익이란 개발사업의 시행으로 인하여 정상지가 상승분을 초과하여 사업시행자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 말합니다. 우리나라는 개발이익환수 관한 법률에서 토지로부터 발생되는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분함으로써 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다고 규정하고 있습니다.
2) 개발이익의 환수방법
개발이익을 환수하는 방법으로는 초과매수법, 상쇄법, 지접부과법, 토지국유화법 등이 존재합니다. 초과매수법이란 공공사업에 필요한 양 이상으로 토지를 매입하여 개발한 후 오른 가격으로 처분 임대하여 공공사업에 대한 증가를 환수하는 방법을 말합니다. 상쇄법은 공공사업을 위한 토지수용 시 수용을 당하는 지주의 주변토지에 발생하는 개발이익을 상쇄한 후 보상하는 방법입니다. 직접부과법은 개발이익을 받을 자에게 수익자부담금, 개발이익세 등을 부과하는 방법으로 가장 많이 사용됩니다. 토지국유화법은 개발이익이 발생한 토지의 전부 또는 일부를 국유화한 다음 이를 수요자에게 임대하여 토지의 개발이익을 환수하는 방법입니다. 우리나라의 개발이익환수제와 관련하여 과세적 방법에 의한 환수로는 토지보유과세, 토지이전과세, 양도소득세등이 있으며 비과세적 방법에 의한 환수로는 국공유지 임대제, 토지구획정리사업의 감보제, 수익자부담금제, 개발부담금, 기반시설부담금 등의 방법으로 이루어집니다.
3) 공적 개입의 한계
정부의 개입이 시장의 효율적 배분을 저해할 경우 정부실패를 초래할 수 있는데 간접적 개입은 시장 기구를 통하므로 효과가 광범위하고 불확실하여 이에 따른 통제가 곤란하고 직접적 개입은 토지공급과 지가안정에 중점을 두지만 정부실패가 우려됩니다. 토지이용의 양태를 결정하는 중추적 요인은 시장기능으로 볼 수 있는데 정부가 시장기구의 역할을 일부 혹은 전부를 공적 개입의 수단으로 대체할 경우 오히려 순리에 역행하거나 효율성을 저하시키는 부작용이 발생할 수 있습니다. 토지정책이 다양한 목적을 가짐에 비추어 일반적으로 토지정책이 표방하는 여러 목적을 고르게 충족시켜 주는 공적 개입의 수단이 부족하며 그 실천을 어렵게 만드는데 효율성과 형평성의 상충관계에 따른 부조화가 많은 경우에 발생하고 있습니다. 정부개입수단을 운용 관리하는데 따른 세부내용을 결정하는 과정에서 여러 가지 복잡하고 어려운 문제가 발생하며 아울러 정부개입의 결과를 예측하는 것도 매우 어렵게 만들어 경우에 따라서는 의도한 결과가 아니라 오히려 바람직하지 못한 부작용을 발생시킬 수 있는 문제가 나타나기도 하며 토지이용은 특히 복잡하고 다양한 문제임을 고려할 때 행정적 체계가 잘 갖추어지지 않은 상태에서의 정부개입은 오히려 막대한 예산낭비 및 각종 부작용까지 겹쳐 결과적으로 더욱 큰 사회적 손실을 초래할 수도 있습니다.
2. 토지공개념
토지공개념이란 공공복리를 위해 토지를 가장 효율적으로 이용하기 위한 공권적 규제를 의미하며 토지소유자의 개별적인 권익은 보호되어야 하지만 국가정책적 차원에서 공익과 사익의 조화를 도모하고 공공복리를 우선시킴으로써 유한한 국토자원의 효율적 이용을 추구하고자 하는 데 의의를 두고 토지정책을 토지소유권 중심에서 이용권 중심으로 전환하고자 하는 토지정책적 개념을 말합니다. 토지공개념의 내용으로 토지이용에 있어서 공공복리를 우선시하여야 하고 토지를 합리적으로 이용하고 개발되도록 하여야 하며 토지의 거래는 적정면적과 적정가격으로 이루어지도록 유도하고 토지의 이용은 자연환경의 보존에 유루가 없어야 하며 토지의 이용은 양호한 생활환경과 국토의 균형 있는 발전에 기여하도록 하여야 합니다. 토지공개념을 실천하는 법률에는 택지소유 상한에 관한 법률과 개발이익환수에 관한 법률, 토지초과이득세법, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 등을 통해 실현하고 있습니다.
3. 우리나라 부동산 정책의 전개과정
1) 부동산시장의 변화
1970년대 중반에서 1990년대의 시기는 빠른 경제성장과 함께 베이비붐 세대의 분가가 본격적으로 이루어져 부동 산시장의 주거공간에 대한 수요가 급속히 증가하여 주택가격이 높은 상승을 보이는 특징을 가집니다. 1990년과 2000년 사이에 1990년대를 지나면서 베이비붐 세대의 분가가 끝나면서 경제성장의 속도가 저하되는 시기이며 이에 따라 주거공간에 대한 수요의 증가속도가 저하되면서 주택가격은 어느 정도 안정을 찾게 되는 시기입니다. 2001년 이후부터 주택가격은 수도권과 아파트를 중심으로 상승하는 특징을 가집니다. 이는 특정지역이나 주택의 종류에 따라 양적 부족문제가 존재하는 것을 의미하며 실제로 우리나라의 주택보급률은 전국적으로 이미 100%가 훨씬 넘었지만 수도권은 90%대. 서울은 80%대에 지나지 않고 있는 실정입니다.
2) 우리나라 부동산정책의 전개과정
1980년대에서 1990년대 초에는 주거공간의 가파른 수요증가와 급격한 가격상승에 대응하기 위해 시장가격안정 공급확대를 정책목표로 하였고 이를 위한 구체적 정책수단으로 주택 200만 호 건설, 아파트분양가규제, 주택선분양제도 등이 시행되었으며 이는 시장에 대한 직접적 규제를 중심으로 전개되었습니다. 1990년에서 외환위기의 시기 역시 시장가격안정과 공급확대가 주된 정책목표로 하고 있었으며 양적 개발 및 모든 계층의 주거안정 도모가 정책의 중심이었고 외환위기를 겪으면서 정부는 시장을 중시하고 규제를 완화하는 정책을 시행하였는데 아파트분양가규제의 폐지, 분양권 전매허용, 소형 주택건설에 대한 의무비율이 부분적으로 폐지되었습니다. 외환위기 이후 정부의 부동산정책은 시장을 중시하면서 시장실패를 보완하는 데 초점을 맞추고 있습니다. 그러나 외환위기 이후 부동산시장은 지역별 유형별로 수급이 불안정한 모습을 보이고 있는데 이러한 문제로 인해 외환위기 이전에 폐지되었던 정부의 각종 규제가 다시 도입되고자 하는 시도가 나타나고 있습니다.