1. 부동산 인근지역의 수명현상
부동산 인근지역이란 해당 부동산이 속한 지역으로서 해당 부동산의 가격형성에 직접 영향을 미치는 지역적 특성을 가진 지역입니다. 해당 부동산이 속한 지역으로 해당 부동산의 가격형성에 직접 영향을 미치며 도시 농촌과 같은 종합형태로서의 지역사회보다 작은 지역을 의미합니다. 특정 용도를 중심으로 형성된 지역으로 해당 부동산과 용도적 기능적 동질성이 있어 상호 대체 경쟁관계에 있는 부동산이 존재하는 지역입니다. 전체로서의 인근지역은 마치 유기체와 같은 성쇠현상을 나타나는데 이러한 인근지역의 성쇠현상을 생태학적 과정에서 파악하여 각 국면에서 나타나는 여러 가지 현상의 특징을 설명하려는 논리를 인근지역의 수명현상이라고 합니다. 인근지역의 수명현상은 성장기 또는 개발기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 악화기의 다섯 단계로 구분되며 이러한 지역 사이클이 형성되기 위한 조건으로는 첫째로 지역이 하나의 개발계획에 의해 동시에 개발되어야 하며 둘째로 지역에 동질성이 있어야 합니다. 이러한 인근지역의 변화를 파악함으로써 각종 부동산 활동에 대한 예측의 근거가 되며 토지이용계획이나 지역분석 등에 유용한 자료가 될 수 있습니다.
1) 성장기와 성숙기
어떤 지역이 새로 개발되거나 과거부터 존재하던 건물이 새로운 건물로 교체됨으로써 지역의 변화가 달라지는 시기입니다. 지가상승이 가장 활발하고 투기현상이 개재되기 쉬우며 지역 내의 경쟁이 치열하고 지역기능이 새로이 형성됩니다. 입주하는 주민은 젊은 계층이 많고 교육 수준이 높고 신축부동산이 부동산 활동의 중심을 이룹니다. 대규모 개발인 경우 지가상승의 3단계(인 개발계획단계, 개발사업 착수단계, 개발사업 완성 단계가 나타납니다. 지역개발이 진행됨에 따라 지역은 점차 안정되어 가고 이 단계에 이르면 지역을 구성하는 건물들은 안정단계에 들어갑니다. 부동산의 가격 수준, 지역기능은 정점에 이르고 지역주민의 사회적 경제적 수준이 최고도로 높아지며 입지경쟁은 안정되고 주민들의 유동은 많지 않으며 중고부동산의 거래가 부동산 활동의 중심을 이룹니다.
2) 쇠퇴기와 천이기 그리고 악화기
시간이 흐름에 따라 건물은 점차 노후화하여 건물의 수선비 관리비의 급격한 상승이 요구되면서 지역기능이 감소하는 단계입니다. 주택의 하향여과현상이 시작되는데 개발기나 성숙기에 들어온 상류 계층의 주민들이 다른 지역으로 이동하고 사회적 경제적 수준이 낮은 주민들이 이주해 오며 지가 수준은 대체로 낮거나 중고부동산의 거래가 부동산시장의 중심을 이루고 지역에 따라 재개발이 이루어집니다. 쇠퇴기의 다음 단계로서 쇠퇴기와 어떻게 구별하는가에 대하여는 세밀한 관찰이 있어야 하겠으나 대체로 주택의 하향여과 현상이 보다 활발해지는 것을 볼 수 있습니다. 주택의 하향여과 현상이 매우 활발해지고 저소득층 주민의 활발한 전입으로 수요가 자극되어 부동산 가격은 가벼운 상승을 나타내기도 합니다. 쇠퇴기와 천이기의 기간 중 지역개선을 위한 아무런 노력이 없으면 지역은 악화되어 악화기에 이르며 이는 슬럼화 직전의 단계입니다.
2. 부동산 수요의 개념
수요란 경제주체가 일정기간 동안에 상품을 구입하고자 하는 욕구를 말하며 수요량이란 구매력을 갖추고 구입하고자 하는 수량을 말합니다. 부동산 가격결정에 영향을 주는 수요는 반드시 가처분소득이 있는 유효수요이어야 합니다. 수요의 성격은 유량개념이며 사전적 개념이고 유효수요를 말합니다. 유량개념인 수요량은 어떤 일정기간 동안에 계속된 구매의 흐름을 의미하는 유량개념입니다. 사전적 개념이란 수요량은 주어진 가격 수준에서 구매하려고 하는 구매량인 사전적 개념을 의미하는 것이지 실제로 구매한 양인 사후적 개념을 의미하는 것은 아닙니다. 유효수요란 실질적인 구매력이 있는 수요를 말하고 이는 살 의사와 지불능력 중 하나만 충족시키는 것이 아니라 양자를 함께 지닌 수요를 말합니다. 유량이란 일정기간에서 축정 할 수 있는 변수를 말하며 임대료수입, 신규주택공급량, 주택거래량, 순 영업소득, 연간이자비용, 급여, 가계소득, 저축, 투자, 인구변동, 수출과 수입 국제수지등을 말합니다. 저량이란 일정시점'을 명시해야 측정할 수 있는 변수로 시장가격, 기존주택공급량, 주택재고량, 순자산가치, 국부, 자본, 도시인구수, 외환보유고, 통화량 등을 의미합니다. 주택 저량의 수요량이란 일정시점에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양을 말하며 주택유량의 수요량이란 일정기간에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양을 의미합니다. 주택 저량의 공급량이란 일정시점에 시장에 존재하는 주택의 양을 말하며 주택유량의 공급량이란 일정기간에 시장에 공급되는 주택의 양을 의미합니다.
3. 부동산 수요의 특성
부동산수요는 일반경제재의 수요와 같은 경제개념이라는 점에서는 원칙적으로 같은 것이지만 부동산의 특성으로 인하여 다음과 같은 특징을 가집니다. 부동산은 일반재화에 비하여 가격비중이 크므로 구매자금을 축적하는 데에는 오랜 시간이 요구됩니다. 부동산은 우리 생활에 불가결한 것이나 부동산의 수요활동에 영향을 미치는 주안점은 수요활동의 주체와 부동산의 종류에 따라 현저한 차이가 생깁니다. 부동산 구매결정 시 검토되어야 할 사항은 일반재화에 비하여 전문적이고 복잡하고 부동산은 구매절차에 있어서도 일반재화와는 다른 특수한 방법이 활용됩니다. 수요의 가격탄력성은 부동산에도 적용되는 것이나 그 크기는 부동산의 종류에 따라 각기 상이한 양상을 보이는데 예를 들면 주거용 부동산은 상업용 공업용 부동산보다 더 탄력적입니다.