1. 부동산의 효율적 시장이론
1) 부동산의 효율적 시장
효율적 시장이론이란 시장 상황이 별다른 변화가 없는데 주식이나 부동산가격은 단기간에 여러 차례 변동하는 것을 볼 수 있는데 효율적 시장이론은 원래 주식시장이 정보를 주식가격에 어떻게 반영하는가 하는 가설의 형태로 출발하였고 그동안 많은 검증을 통해 현재는 이론으로서의 위치를 점하고 있으며 부동산학에도 유용하게 적용되고 있습니다. 시장의 효율성이란 부동산시장이 새로운 정보를 얼마나 지체 없이 가치에 반영하는가 하는 것을 말합니다. 그리고 새로운 정보가 지체 없이 가치에 반영되는 시장을 효율적 시장이라고 하고 효율적 시장은 어떤 정보를 얼마나 빠르게 가치에 반영하는가에 따라 약성 효율적 시장, 준강성 효율적 시장, 강성 효율적 시장으로 나누어집니다.
2) 효율적 시장의 유형
부동산의 가치는 장래 기대되는 수익을 현재가치로 환원한 값을 의미하는데 장래 수익의 변동이 예견되면 이것은 장차 그와 같은 일이 일어났을 때 반영되는 것이 아니라 즉각적으로 현재의 부동산가격에 반영됩니다. 이와 같이 부동산가격에 관련된 정보가 지체 없이 즉각적으로 반영되는 시장을 효율적 시장이라고 하며 부동산시장이 효율적이라면 어떤 투자자도 남보다 높은 수익을 얻을 수 없게 됩니다. 파마(E. F. Fama)는 효율적 시장을 정보의 범위에 따라 약성 준강성 강성 효율적 시장으로 분류하고 있습니다. 약성 효율적 시장이란 과거의 정보가 현재의 시장가치에 충분히 반영되고 있기 때문에 과거의 역사적 자료를 분석한다고 하더라도 정상 이상의 수익 즉 초과이윤을 획득할 수 없는 시장을 약성 효율적 시장이라 합니다. 약성 효율적 시장은 세 가지 유형의 효율적 시장에서 정보의 효율성이 가장 낮은 시장입니다. 과거의 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기술적 분석이라고 하는데 약성 효율적 시장의 시장참여자들은 모두 기술적 분석을 하고 있다는 것을 전제하므로 기술적 분석에 의해 밝혀진 지표로써는 결코 초과이윤을 얻을 수 없습니다. 준강성 효율적 시장이란 어떤 새로운 정보가 공표되는 즉시 시장가치에 반영되는 시장을 준강성 효율적 시장이라 하며 부동산시장은 일반적으로 준강성 효율적 시장까지 나타납니다. 현재 공표된 정보를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기본적 분석이라 하는데 준강성 효율적 시장의 시장참여자들은 모두 기본적 분석을 하고 있다는 것을 전제로 하므로, 기본적 분석을 하여 투자를 한다고 하더라도 결코 초과이윤을 얻을 수 없습니다. 현재의 정보가 반영된 시장이라면 여기에는 과거의 정보도 반영되어 있다고 보아야 하므로 준강성 효율적 시장은 약성 효율적 시장의 개념을 포함하고 있으며 어떤 시장이 준강성 효율적 시장이라면 이 시장은 약성 효율적 시장의 성격도 아울러 지니고 있다는 의미가 됩니다. 어떤 사람이 준강성 효율적 시장에서 정상 이상의 이윤을 얻었다면 이것은 정보가 공표되기 이전의 내부자료를 먼저 알았거나 또는 공표된 것 이상의 우수한 정보를 얻을 수 있기에 가능한 것이지 결코 이미 공표된 사실에 의한 것은 아니라고 할 수 있습니다. 강성 효율적 시장이란 공표된 것이건 공표되지 않은 것이건 어떠한 정보도 이미 시장가치에 반영되어 있는 시장을 강성 효율적 시장이라고 하며 이는 완전경쟁시장에 가장 부합된 시장을 의미합니다. 효율적 시장의 존재형태는 어떤 형태의 효율적 시장이 부동산시장에 존재하는가는 나라마다 다를 수 있으며 학자들의 경험적 연구에 의하면 주식시장이나 부동산시 장에는 강성 효율적 시장은 잘 나타나지 않고 준강성까지의 효율적 시장이 존재한다고 합니다.
2. 할당 효율적 시장
할당 효율적 시장이란 자원의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장으로 어느 누구도 기회비용보다 싼 값으로 정보를 획득할 수 없는 시장을 말합니다. 자원이 효율적으로 할당되었다는 말은 부동산투자와 다른 투자대안에 따른 위험을 감안하였을 경우 부동산투자의 수익률과 다른 투자의 수익률이 서로 같도록 할당되었다는 것을 의미합니다. 우수한 정보로 인해 발생하는 이윤과 그 정보를 얻기 위해 지불되는 기회비용이 같다면 할당 효율적이라 할 수 있으나 소수의 투자자가 다른 사람보다 값싸게 정보를 획득할 수 있는 시장은 초과이윤이 존재하게 되므로 할당 효율적 시장이 되지 못합니다. 완전경쟁시장은 완전한 정보로 인해 정보비용이 있을 수 없고 초과이윤도 있을 수 없으므로 할당 효율적 시장이 됩니다. 할당 효율적 시장은 반드시 완전경쟁시장을 의미하는 것이 아니라 불완전경쟁시장도 할당 효율적 시장이 될 수 있고 부동산거래에 정보비용이 수반되는 것은 시장이 불완전하기 때문이며 어떤 투자자가 다른 투자자보다 값싸게 정보를 획득하여 초과이윤을 얻을 수가 있다면 할당효율적 시장이 되지 못합니다. 그러나 불완전경쟁시장에서 발생하는 초과이윤이 초과이윤을 획득하는 데 드는 비용과 일치한다면 불완전경쟁시장도 할당 효율적일 수 있는 것입니다. 부동산투기가 성립하는 이유는 부동산 시장에서 특정 투자자가 초과이윤을 획득할 수 있는 것은 시장이 불완전하거나 독점적이기 때문이 아니라 할당 효율적이지 못하기 때문이며 부동산투기가 성립하는 이유도 부동산시장이 할당 효율적이지 못하기 때문이지 부동산시장이 불완전하기 때문인 것은 아닙니다.
3. 부동산의 완전경쟁시장과 불완전경쟁시장
시장은 일반적으로 완전경쟁시장과 불완전경쟁시장의 두 가지 기본적인 구조로 나누어집니다. 부동산시장은 부동산 특성 등 여러 가지 요인으로 인하여 불완전한 속성을 많이 갖고 있지만 비록 부동산시장이 완전경쟁시장이라고 보기 어려운 점이 많다고 하더라도 부동산문제를 분석하는 데에는 완전경쟁시장을 가정하는 것이 훨씬 유용할 때가 많습니다. 완전경쟁시장을 전제로 하는 기존의 많은 이론들은 부동산시장을 분석하는 데에 다른 어떤 도구들보다도 뛰어난 설명과 예측력을 제공해 주기 때문입니다.
1) 완전경쟁시장
완전경쟁시장이란 수많은 소비자와 생산자가 주어진 시장가격하에서 동질의 상품을 자유롭게 사고파는 시장으로서 개개의 소비자와 생산자가 사고파는 상품의 수량은 전체시장의 거래량에 비추어 볼 때 너무 미미하므로 개별 경제주체는 시장가격을 스스로 변경시킬 수 없고 주어진 시장가격하에서 수급의 수량이 결정되는 시장을 말합니다. 시장의 공급자 사이에 대항관계가 없고 구매자들도 서로가 경쟁관계를 느끼지 않는 시장으로 모든 거래량이 시장가격에 의해 자율적으로 결정되는 시장입니다. 완전경쟁시장의 성립조건은 재화의 동질성으로 모든 기업은 완전히 동질적인 재회를 생산합니다. 다수의 수요자와 공급자 사이의 관계는 완전경쟁시장에서는 다수의 수요자와 공급자가 존재하므로 개별수요자와 공급자는 시장에서 결정된 가격을 주어진 것으로 받아들이는 가격순응자로 행동합니다. 자유로운 진입과 퇴거 즉 자원의 완전이동성은 모든 생산요소는 여러 경제부문에 걸쳐 자유롭게 이동할 수 있어야 하고 장기적으로 기업은 장애 없이 그 산업에 진입하거나 퇴거가 자유로워야 합니다. 경제주체들은 가격에 관한 완전한 정보를 보유하고 있으며 미래에 대한 불확실성은 없는 것으로 가정합니다.
2) 불완전경쟁시장
불완전경쟁시장에는 독점시장과 과점시장 그릭 독점적 경쟁시장이 존재합니다. 독점시장이란 독점시장은 거의 대부분 혹은 모든 재화의 공급이 시장지배력을 갖는 1개의 기업에 의하여 이루어지는 시장형태를 말합니다. 과점시장이란 소수의 기업이 시장수요의 대부분을 공급하는 시장형태로 기업의 생산량 변화는 다른 기업의 이윤에 큰 영향을 미칩니다. 독점적 경쟁시장은 진입과 퇴거가 대체로 자유롭고, 다수의 기업이 존재하며 개별기업들은 대체성이 높지만 차별화된 재화를 생산하는 시장형태를 말합니다.