1. 부동산 주택정책의 목표
주택정책은 궁극적으로 양호한 환경에서 안정된 주거생활을 영위하는 데 충분한 주택을 확보하는 것을 목표로 합니다. 양적으로 충분한 주택확보는 대부분의 개발도상국들이 급속한 도시화의 과정에서 가장 먼저 당면하는 것이 주택의 절대량 부족현상이며 이러한 경우 주택정책의 목표는 우선 양의 해결에 있습니다. 질적으로 양호한 주택확보는 주택의 양을 해결한 국가들이 다음으로 직면하는 문제가 주택의 질의 문제이며 이것은 경제발전에 따른 소득증가로 인한 주택의 교체 수요에 따른 현상에서 나타납니다. 환경적으로 쾌적한 주택확보는 주택의 양이나 질의 수준이 주생활을 영위하는 주택 단위의 개선을 말하며 환경적으로 쾌적한 주택의 확보는 인근지역의 환경 개선이 할 수 있으며 도로, 공원 기타 편의시설의 수준을 향상하려는 노력을 들 수 있습니다. 주택정책의 원리는 신규공급정책과 기존주택정책으로 나누어 볼 수 있습니다. 먼저 신규공급정책 또는 플로대책은 주택수요가 있는 지역에 공적 주제가 직접 또는 간접적으로 주택시장에 개입하여 주택건설을 촉진시키는 것입니다. 직접개입은 저소득층에게는 공공임대주택을 공급하고 중고소득층에게는 내 집마련을 위한 일반주택을 공적으로 건설 분양하는 것이며 간접개입은 내 집마련을 위한 수요계층에 대해 장기 저리로 유지를 하는 경우를 말합니다. 기존주택정책 또는 스톡대책은 기존주택과 주거지를 대상으로 재개발, 보수, 관리 등을 행하여 주택이나 주거환경의 질을 회복 · 향상하는 것을 말합니다. 우리나라는 아직도 주택의 절대량 부족에 따른 플로대책 또는 신규공급정책에 그 비중을 두어야 하나 기존의 주택을 보유하고 있는 사람에게는 질적인 주거 수준의 향상을 위한 스톡정책에도 관심을 가져야 하는 이중고를 안고 있습니다.
2. 부동산 주택정책의 내용
주택문제의 해결을 위한 정책의 구체적인 내용으로서 주택공급의 확대, 구매력 강화, 주거환경계획 등이 있습니다.
1) 주택공급 확대
신규주택의 건설을 촉진하기 위해서는 값싸고 저렴한 택지의 공급이 있어야 하며 기업의 경영합리화와 규모의 경제를 통한 주택생산성이 증대되어야 하고 특히 건설주체의 역할이 중요한데 주택건설의 공급을 민간이 주도하면 정부의 재정은 압박을 덜 받게 되고 정부가 주도하면 재정 압박을 받게 됩니다. 그리고 신규주택의 공급도 중요하지만 기존주택을 보전하고 개량하는 것도 중요한 일입니다. 특히 증고주택은 가격이 저렴하고 구매가 용이하며 도심지에 위치하여 접근성이 양호하기 때문에 개축 등을 통하여 투자효과를 얻을 수 있는 활용방안은 공급에 지대한 영향을 미칠 수 있는 요인이 됩니다. 주택을 공급하는 원칙은 적량성의 원칙에 따라 수요에 부응하는 양의 주택이 공급될 되어야 하고 적시성의 원칙에 맞추어 수요의 발생시점에 일치하여 공급하여야 하며 적지성소의 원칙에 의하여 주택은 쾌적성과 편리성이 양호한 지리적 위치에 공급되어야 하고 적법성 원칙에 따라 법규의 규정에 맞게 공급되어야 하며 간소성의 원칙에 따라서 주택의 취득은 편리한 방법과 절차로 가능해야 합니다.
2) 주택의 구매력 강화
일반소득의 분포는 경제성장과 밀접한 관련이 있는데 저축 능력, 투자능력 등은 소득분포의 영향을 받으므로 소득개선을 통하여 저소득층의 주택 구입능력을 조장할 수 있습니다. 대규모 주택건설은 가급적 지양하고 될 수 있는 대로 중소규모의 주택을 대량 공급하는 것이 바람직합니다. 저당금융의 확대는 주택공급을 위해 가장 바람직한 제도라 할 수 있으며 선진국에서 는 이 제도가 매우 발달하여 구매력을 높여주고 있습니다. 사회 임대주택제도의 활성화하여야 하며 부동산에 대한 의식구조의 차이는 임대주택제도에 상당한 영향을 미칩니다. 주택비의 지원 및 보조는 주택구입능력이 부족한 저소득 가구에 주택 지원하고 세제상의 혜택을 마련하여 주택 관련세제의 경감이나 면제 등은 주택공급 증가시키고 수요를 유발하는 요인이 됩니다. 3) 주거환경계획 주거환경은 주택의 질을 구성하는 하나의 요소로 주거환경계획의 조성 및 목표는 안전한 주거환경, 건강한 주거환경, 편리한 주거환경, 쾌적한 주거환경, 문화적 주거환경의 추진이라고 할 수 있습니다.
3. 임대주택정책
임대료 규제정책과 관련하여 최고임대료규제는 균형임대료보다 낮은 수준으로 최고임대료를 설정하여 두고 그 임대료 이하로 거래하는 것은 자유지만 그 임대료 이상으로 거래하는 것을 법으로 제재하는 제도를 말하며 이는 소비자인 임차인을 보호하는 목적으로 합니다. 정부에서 규제하는 임대료의 한도가 시장에서 결정되는 균형임대료보다 높다고 하면 시장에서의 주택 가치와 공급량에는 아무런 영향을 미치지 않습니다. 균형임대료 수준보다 낮은 임대료설정은 그만큼 초과수요를 발생시켜 임대부동산의 부족현상을 초래하고 투자자들은 임대주택에 자금을 투자하는 것을 기피하며 기존의 임대부동산도 다른 용도로 전환하고자 합니다. 그래서 이 경우 전환해서 얻을 수 있는 기대수익이 전환비용을 능가하는 한 투자자들은 계속해서 전환하고자 할 것이기 때문입니다. 임대료 규제는 임대부동산의 질적인 저하를 가져올 뿐만 아니라 고소득층에 비해 상대적으로 음성적인 지불을 하기 어려운 저소득층 임차인들은 집을 구하기가 더욱 어렵게 됩니다. 임대료 규제는 기존의 임차인들의 이동을 저하시키는데 그들이 다른 곳으로 이사를 하게 되면 집을 구하기도 힘들 뿐만 아니라 현재보다 훨씬 더 높은 임대료를 지불해야 하기 때문이며 이러한 이동의 제한은 개인적으로 더 많은 교통시간을 허비하게 만들고 사회적으로는 교통 혼잡의 문제를 야기시켜 더 많은 사회적 비용을 부담하게 합니다.