부동산 토지의 인문적 특성
토지의 인문적 특성은 부동산과 인간과의 생활관계에서 나타나는 특성을 말하며 이러한 특성은 여러 환경 변화와 맞물려 나타나는 후천적이며 인위적 가변적 신축적인 성격을 지니게 됩니다. 일반적으로 용도의 다양성과 분합의 가능성 그리고 위치의 가변성과 국토성 및 지역성 등의 특성을 나타내게 됩니다.
1. 용도의 다양성과 분합성
용도의 다양성 또는 다양도성 내지 변용성이란 토지를 1차 2차 3차 산업용지와 주거용지, 공공용지 등으로 다양하게 사용할 수 있다는 특성을 말합니다. 토지는 일반재화와는 달리 그 용도가 다양하여 동일한 토지라도 2개 이상의 용도가 경합하는 것이 통상이며 이러한 경합된 용도 중에서 가장 우선하는 용도를 발견하여 이용도를 증대시켜야 할 과제가 주어지게 됩니다. 이러한 전제 아래 부동산학은 토지에 대한 최유효이용의 원칙을 부동산 활동에 있어서 행위의 기준으로 삼게 되는 이유가 됩니다. 용도의 다양성으로 인하여 토지에 대한 최유효이용의 강조근거가 됩니다. 따라서 최유효 이용을 검토할 때는 다용도성과 토지이용의 비가역성을 고려해서 활용 방안을 마련해야 합니다. 토지의 이용이 다양하므로 개별 토지에 대하여 가격다원설의 논리적 근거를 제시하게 됩니다. 즉 활용도에 따라서 토지의 가치가 변화는 이유가 되기 때문입니다. 부동산의 용도전환을 통해 토지의 경제적 공급을 가능케 하며 이 경우 토지의 경 제적 공급곡선은 우상향 모양을 가지게 됩니다. 그리고 토지의 용도의 다양성으로 인해 토지를 창조적 이용을 가능케 하고 이행과 전환을 가능하게 합니다. 그리고 적지론 즉 광의의 입지론의 근거가 되며 부동산 결정의 비가역성의 근거를 제시하게 됩니다. 용도의 다양성과 자연적 특성과의 관계를 비교하여 보면 토지는 부증성으로 인해 물리적 공급이 제한되어 있으나, 용도의 다양성으로 인해 경제적 공급이 가능해지며 또한 개별성으로 인해 토지는 물리적으로 비대체성을 띠게 되지만 용도의 다양성으로 인해 용도적 측면에서 대체가 가능하게 되는 경우가 발생하게 됩니다. 토지의 분합성 내지 병합 분할의 가능성이란 토지는 이용주체의 편의에 따라 인위적으로 분할하거나 합병하여 이용할 수 있다는 것입니다. 토지의 효과적인 병합 분할과 최유효이용은 불가분의 관계에 있다고 할 수 있습니다. 이러한 분합성은 용도의 다양성을 지원하는 기능을 가진다. 토지이용의 대규모화를 통해서 규모의 경제가 일어나게 하며 이를 통해 플롯테이지 현상 즉 수개의 획지의 개별 이용보다 일체적 이용이 효용을 증대시킨다는 것을 발생시키게 됩니다. 규모의 경제란 생산설비를 확대하여 생산량을 증가시키면 어느 한도까지는 재화를 하 나 생산하는데 투입되는 평균비용이 감소하게 되는 경우 즉 생산량이 늘어감에 따라 평균생산 비용이 더 떨어지는 현상을 말합니다. 이러한 분합성을 통해 합병 분할로 인한 증가 감가를 발생하게 합니다. 부동산평가의 가격원리들 가운데 균형의 원칙, 적합의 원칙, 기여의 원칙 등의 지원을 가능하게 하고 자연적 특성인 부동성과 함께 작용하여 시장가격과 괴리되는 한정가격의 개념을 존재하게 합니다.
2. 사회적 경제적 행정적 위치의 가변성
토지의 사회적 경제적 행정적 위치의 가변성이란 토지의 자연적 위치는 불변이지만 인간의 활동에 따라서 사회적 경제적 행정적 위치는 가변적이라는 특성을 말합니다. 즉 부동산에 대한 인간의 활동이나 정부의 정책 등의 변동으로 인해 부동산 활동이나 가격이 직간접으로 영향을 받음으로써 부동산의 위치가 변화하는 것을 말합니다. 사회적 위치의 가변성의 내용으로는 인구의 상태, 가족구성 및 가구분리의 상태, 도시형성 및 공공시설의 정비상태, 교육 및 사회복지의 수준, 부동산거래 및 사용·수익의 관행 등의 활동 및 변화서울 들 수 있습니다. 경제적 위치의 가변성의 내용으로는 저축 소비 투자 등의 수준 및 국제수지의 상태, 재정 및 금융, 물가, 임금 및 고용 등의 상태, 세부담의 상태, 교통체계의 상태 등의 가변적 현상을 파악할 수 있습니다. 행정적 위치의 가변성의 내용으로는 토지이용계획, 토지 및 건축물의 구조. 방재 등에 관한 규제상태, 택지 및 주택정책, 부동산에 관한 세제, 부동산가격 임료에 관한 통제 등의 가변성을 확인할 수 있습니다. 부동산은 그가 속한 지역의 구성분자로서 그 지역 및 다른 부동산과 함께 상호 의존 보완 협동 대체 및 경쟁의 관계에 있고 이런 상호관계를 통하여 사회적 경제적 행정적 위치가 결정되는데 이를 부동산의 지역성이라고 하며 부동산은 그 지역을 구성하는 요소로 그 지역의 사회적 경제적 행정적 위치가 결정되게 하는 지역특성을 보이고 있습니다.
3. 국토성과 지역성
토지는 사유이기 이전에 국토의 일부이며 국가를 전제로 하지 않는 개인소유의 부동산은 존재할 수가 없으며 따라서 토지공개념의 설정이 가능해집니다. 토지의 국토성으로 인하여 부동산의 공익개념 설정이 가능하고 부동산에 대한 각종 법률적 규제의 근거가 됩니다. 특히 토지의 사유는 일종의 정책이라고 할 수 있으며 토지의 국유와 사유는 시대와 정책에 따라 그 가치가 달라져 왔습니다. 현재 모든 토지의 효율적 이용을 위해서 국유와 사유에 대한 논의가 있을 수 있고 효율성과 공정을 위한 토지의 이용을 위한 토지 발전에 대한 논의가 발생하게 되는 근거와 이유가 됩니다. 토지의 지역성이란 부동산은 그 부동산이 속한 지역의 구성 부분으로서 그 지역 및 다른 부동산과 상호 의존 보완 협동 대체 경쟁의 관계에 있으며 이러한 상호관계를 통하여 사회적 경제적 행정적 위치가 결정되는 것을 말합니다. 이러한 지역성으로 말미암아 다른 지역과 구별되는 지역특성을 가지고 가격형성요인 중 지역요인을 이루게 됩니다. 교통 및 통신의 발달은 사회적 경제적 위치의 변화를 가져오며 지역성에 많은 영향을 미치게 됩니다. 현재의 지역성은 불변하는 것이 아니라 다른 지역성과의 상호 영향을 받으며 또한 변화하게 되며 시대와 장소에 따라 그 지역성이 가지는 특성이 변화할 수 있는 특징을 내포하는 개념이라고 할 수 있습니다.