토지의 자연적 특성
토지의 자연적 특성은 토지가 본원적으로 지니고 있는 물리적 특성으로서 본질적이고 고정적. 불변적인 성질을 가집니다. 토지의 자연적 특성으로는 일반적으로 부동성 영속성 부증성 개별성 인접성 등으로 설명할 수 있습니다.
1. 부동성과 부증성
부동성은 인간의 힘으로는 토지를 이동시킬 수 없는 토지의 지리적 위치의 고정성과 비이동성을 말합니다. 이는 토지의 특성 중 가장 대표적인 특성으로 모든 부동산 활동은 부동성을 전제로 하고 이러한 물리적 위치의 불변성을 의미하지만 토지의 사회적 경제적 행정적 위치는 가변적이라는 점과 구별됩니다. 부동성은 부동산과 동산을 구별하는 근거가 되며 공시방법을 달리하는 이유가 됩니다. 부동산 활동 및 부동산 현상을 국지화시키며 감정평가에서 지역분석의 필요성을 제시하고 지역마다 거래관행 임료 등이 다른 것도 이러한 특성 때문에 나타나게 됩니다. 부동산은 위치가 고정됨으로써 부동산의 주변에서 일어나는 여러 가지 환경 조건들이 부동산가격에 항상 영향을 주는 외부효과가 발생하게 됩니다. 부동산 활동을 임장활동, 정보활동으로 만들며 부동산시장을 불완전시장, 추상적 시장으로 만듭니다. 부동산 활동 및 현상이 지역적으로 특화되고 세분화된 부분시장으로 존재하고 부동산의 이용방식이나 입지선정에 영향을 미치며 부동산을 인근환경에 적합하게 이용하지 않을 경우 경제적 감가의 근거가 되기도 합니다. 토지는 유형자산이지만 부동성으로 인해 거래활동에 있어 견본 또는 진열하여 거래 매매할 수 없으며 부동산의 유통기구로서 부동산 중개업을 제도화하는 이유가 됩니다. 그리고 제도적인 규율의 대상으로 삼기 쉽고 이러한 제도적 규율은 부동산 관련 법규의 복잡성을 야기하며 담보가치의 안정성을 제공하며 지방자치단체를 운영하기 위한 조세의 세원이 되는 근거가 됩니다. 동산과 비교하여 사회적 심리적 요인에 의한 영향이 상반활동으로 나타나는데 사회적 불안심리가 높아지면 부동산의 소유욕은 급락하고 귀금속의 소유욕이 증가하게 됩니다. 부증성이란 토지는 일반재화와는 달리 생산비를 투입하여 그 물리적인 양을 임의로 증가시킬 수 없는 특성으로 비생산성, 면적의 유한성과 수량의 고정성을 말합니다. 수면매립이나 택지조성은 토지의 물리적 공급이 아니라 토지이용의 전환의 측면에서의 경제적 공급으로 파악하여야 합니다. 토지에는 생산비의 법칙이 원칙적으로 적용되지 않습니다. 이로 인해 토지는 원칙적으로 원가방식에 따른 복성가격을 구할 수 없고 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급은 불가능하지만 경제적 용도적 공급은 가능합니다. 토지 희소성의 근거를 제시하고 토지의 공급제한으로 항상 부동산 활동에 있어 최유효이용 원칙의 근거가 됩니다. 토지의 부족문제의 가장 큰 원인이 되며 동시에 지가상승의 원인이 되며 토지이용의 사회성 공공성이 요청되고 토지공개념 도입의 근거를 제시하며 공급능력의 한계로 인해 토지시장은 공급자 경쟁보다 수요자 경쟁을 초래하여 독점소유욕을 발생시킵니다. 그리고 토지를 집약적으로 이용하게 하고 토지에 일반적인 지대를 발생시키게 됩니다.
2. 영속성과 개별성
토지는 시간의 흐름이나 사용에 의하여 소모되거나 마멸되지 않는다는 특성으로 내구성 불변성 불괴성 비소모성을 말합니다. 이로 인해 토지는 가치저장수단으로써의 중요성을 가지며 부동산의 투자 내지 투기심리의 요인이 됩니다. 토지의 수익 등 유용성을 영속적으로 만들고 토지는 내용연수가 무한하므로 감정평가의 수익방식 중 직접법의 근거가 되며 토지에 감가상각의 적용을 배제시키게 됩니다. 부동산 활동은 장기적 배려를 요구하게 하고 부동산가격원칙 중 예측의 원칙이 중요시되며 토지의 소유이익과 이용이익으로 분리가 가능하며 타인으로 하여금 이용을 가능하게 하면서 부동산관리의 의의를 크게 하며 소모를 전제로 하는 재생산이론을 적용할 수 없게 하며 부동성과 함께 작용하여 누대의 토지관을 형성하게 하며 장기투자가 가능하므로 소득이득과 자본이득을 발생시키게 됩니다. 토지는 지리적 위치의 고정성으로 인해 물리적으로 완전히 동일한 토지는 있을 수 없다는 특성으로 비대체성 이질성 독특성을 말합니다. 개별성은 부동성과 관련되어 연유된다는 점이 특징이며 개개의 부동산을 구별하고 그 가격 수익 감가 등을 개별화 구체화시키고 감정평가에서 개별분석의 필요성을 제시하고 일물일가 법칙의 적용을 배제하여 일반재화가 동일 물건에 하나의 가격이 형성된다는 일물일가의 법칙이 적용되지만 부동산은 개별성으로 인하여 이것이 적용되지 않습니다. 부동산의 비교를 어렵게 하고 부동산학에 있어서 원리나 이론의 도출을 어렵게 하며 감정평가에 있어서 표준지의 선정을 어렵게 하고 부동산시장을 비공개, 비표준화, 비조직적인 시장으로 만들며 물리적인 면에서는 비대체적이므로 감정평가에서 비교방식을 적용하기가 곤란해지게 만듭니다.
3. 인접성 등
토지는 지표의 일부로서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있다는 특성으로 연결성을 말합니다. 특정 토지의 개발과 사용은 인근토지에 큰 영향을 주므로 외부경제 및 외부불경제와 밀접한 관련이 있습니다. 각각의 부동산은 인접지와의 협동적 이용을 필연화시키고 토지이용에 있어서 협동적 논리주창의 근거가 되며 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으켜 이로 인해 민법상 상린관계의 근거를 제시하게 합니다. 가격형성에 있어 인접지와의 외부성 외부효과에 의한 영향을 받게 되고 감정평가에 있어서 지역분석을 필연화시키며 개발이익의 사회적 환수논리의 근거를 제시하며 부동산의 용도면에서는 대체가능성을 존재하게 합니다. 부동산의 또 다른 특성으로는 적재성과 가경성 배양성 지력성을 들 수 있습니다. 적재성이란 토지가 건물이나 농작물 등을 지탱하여 그 기능을 발휘할 수 있도록 하는 성질을 말하며, 지지력이라고도 합니다. 가경성은 식물의 뿌리를 정착시켜 식물의 지상 부분을 지지함과 동시에 흡수작용을 가능하게 하는 물리적 작용을 말하며 주로 농촌토지의 유용성을 좌우하게 합니다. 배양성이란 식물의 생장번식에 필요한 영양분을 공급하는 토지의 성능으로 땅의 힘 또는 비옥도라고도 하며 토지의 화학적 성질을 말하며 주로 농업용 토지와 밀접한 관계를 가지고 타용도의 토지와는 관계가 적습니다. 지력성은모든 것을 받쳐주고 생성하게 하는 땅의 원천적인 힘 즉 토지가 본원적으로 갖고 있는 힘을 말하며 토지의 생산력을 말하며 지대를 산출하는 특성이라고 할 수 있습니다.