1. 부동산 토지정책의 내용
토지정책의 목표는 토지이용의 능률화를 제고하고 효율적인 토지정책의 계속성을 확보하며 국토의 균형개발과 지가안정과 투기를 억제하며 분배의 형평성을 보장하며 토지자원보전과 간척 및 자원개발을 하는 것입니다.
토지정책의 내용에는 토지소유제도, 토지이용규제, 토지개발, 토지거래, 토지가격에 대한 부분을 다루게 됩니다. 토지소유제도와 관련하여 토지제도는 소유권 중심에서 이용권 중심으로 전환되어야 하고 국공유지는 처분 중심에서 보전 중심으로 관리되어야 하며 또한 점차 확대되어야 하며 개발이익은 불로소득의 일종이므로 사회적 환수를 통해 토지소유에서 오는 불평등 줄여 나가야 합니다. 토지이용규제와 관련하여 규제 위주의 경직적인 운용에서 탈피하여 토지이용의 효율화와 토지생산성의 제고를 위하여 각종의 제도가 운영되어야 하며 현재 다원화되어 있는 토지이용규제를 일원화하여야 합니다. 토지개발과 관련하여 민간토지 개발 주체를 육성 강화하여야 하고 토지개발과 주택건설을 능률적으로 연계하여 보다 저렴한 가격으로 공급하여야 하며 토지 재개발사업을 효율적으로 추진하여 토지이용의 능률성을 높여야 합니다. 토지거래와 관련하여 전문인을 육성하여 거래에 참여시키는 제도적 노력에 주력하여 지가를 안정시키고 토지투기를 방지해야 하고 토지 평가제도를 합리화시키고 부동산중개업자가 더 전문적 자질을 갖추도록 해야 하며 부동산권리분석사 제도와 부동산컨설팅사 제도를 도입하여 거래사고를 줄여야 합니다. 토지가격 부분에 있어서는 지가의 안정을 도모해야 하며 우리나라의 경우 동일한 토지를 두고 토지관리 행정기관이 서로 달라 불합리한 점이 많아 이를 개선할 필요성이 있습니다.
2. 부동산과 지역지구제
1) 지역지구제의 목적과 내용
지역지구제의 목적은 어울리지 않는 토지이용을 규제함으로써 부의 외부효과를 제거하거나 감소시키는 데 그 목적이 있습니다. 지역지구제는 사적 시장이 외부효과에 대해서 효율적인 해결책을 제시하지 못할 때 정부에 의해 흔히 채택되는 부동산규제의 한 방법이라고 할 수 있습니다. 부동산 지역지구제의 토지이용의 효율성을 제고하고 집적이익의 증대를 추구하며 공공서비스를 위한 토지의 원활한 공급과 재산권 보호 및 편익 분배의 조정을 하며 저소득층을 위한 토지공급수단이라는 내용을 가지고 있습니다.
2) 지역지구제의 효과
지역지구제의 단기효과는 지역지구제는 부동산의 사용을 특정한 용도로 제한하며 투자자의 입장에서는 어울리지 않는 토지이용으로 인한 주택의 가치가 하락할 위험을 감소시켜 주며 다른 조건이 동일할 경우 위험부담의 경감은 기대수익을 높여주므로 해당 지역에 대한 수요가 증가하며 단기적으로 주택가지가 상승하게 됩니다. 지역지구제의 장기효과는 주택의 가치가 상승함에 따라 기존의 공급자들은 초과이윤을 획득하게 되고 초과이윤의 획득은 다른 공급자들로 하여금 시장에 진입하게 만들게 됩니다. 이는 시장의 공급을 증가시켜 장기적으로 주택가치는 하락하게 합니다. 이 경우 주택가치가 어느 정도까지 하락하는가에 따라 비용일정산업, 비용증가산업, 비용감소산업으로 나눌 수 있습니다. 비용일정산업은 주택가치는 원래 수준까지 하락하여 균형을 이루게 됩니다. 비용증가산업은 주택가치는 원래보다 높은 수준에서 균형을 이루고 비용감소산업의 주택가치는 원래보다 낮은 수준에서 균형을 이루게 됩니다. 어떤 지역에 지역지구제에 의한 제한뿐만 아니라 주택신축을 제한하는 추가적인 제한이 있다면 이 지역에서는 더 이상 새로운 주택이 들어올 수 없으므로 다른 지역이 개발될 것이고 단기적으로는 주택가치가 상승하지만 장기적으로 가치변화는 없게 됩니다.
3) 지역지구제와 독점의 문제
지역지구제는 경우에 따라서는 어느 특정 지역에 독점적 위치를 부여할 수 있는데 만약 지역지구제가 어느 특정지역에만 독점적 위치를 부여하고 있다면 이는 다른 시장과 마찬가지로 자원의 부적정 할당의 문제를 발생시키게 되며 부동산에 있어서 문제가 되는 것은 사후적 독점이 아니라 사전적 독점의 경우입니다. 사후적 독점의 경우는 사전적 독점의 경우와는 달리 특정 위치를 독점함으로써 생기는 초과이윤의 문제가 발생하지 않습니다. 특정한 위치를 점하고 있는 부동산을 획득하기 위하여 투자자가 지불하는 가격에는 이미 위치에 대한 이점이 가산되어 있어서 초과이윤의 문제가 발생하지 않습니다.
3. 부동산과 토지은행제도
1) 토지은행제도의 개념과 특징
토지은행제도 또는 토지비축제도란 미래의 용도를 위해 정부가 미리 싼값에 미개발 토지를 매 량 매입하였다가 토지의 수요증가에 대응하여 비축된 토지를 수요자에게 팔거나 또는 대여하는 제도로서 스웨덴에서 오래전부터 실시해 온 제도입니다. 토지은행제도의 특징의 장점으로는 개인들에 의한 무질서하고 무계획적인 토지개발을 막을 수 있고 공공재나 공공시설을 위한 토지를 저렴하게 제때에 공급할 수 있으며 개발이익을 사회에 환원할 수 있습니다. 하지만 단점으로는 막대한 토지매입비가 필요하고 토지 매입 시부터 판매 시까지 과도기 동안 정부가 관리해야 하는 문제가 있으며 적절한 투기방지대책이 없이 토지를 매입할 경우 오히려 지가상승을 유발할 수 있습니다.
2) 우리나라의 토지은행제도
우리나라 토지은행제도의 목적은 공공토지의 비축 및 공급에 관하여 필요한 사항을 규정함으로써 공익사업용지의 원활한 공급과 토지시장의 안정에 이바지하기 위함입니다. 토지은행제도의 기대효과로는 SOC 및 산업 주택지의 조기 확보로 정부예산을 절감하고 사업기간을 단축하며 공장 주택 가격인하를 유도하여 기업투자의 활성화 및 서민주거안정에 기여하고 개발이익을 환수하며 개인의 무질서적 무계획적 토지개발을 방지하는 효과가 있습니다. 비축대상의 토지에는 공공개발용 토지와 수급조절용 토지가 있으며 비축수단으로는 보상과 협의 선매등의 방법이 존재합니다. 토지은행은 한국토지주택공사에서 설치 운영하며 토지비축재원은 토지공사의 개발이익 토지채권 발행을 통해 조달 운영하며 한국토지주택공사의 회계와 분리된 별도의 독립계정으로 운영하여 운영의 투명성을 확보하고 있습니다.